Immobilienstudie 2021 – Immobilienentwickler nehmen die Zügel in die Hand

October 22, 2021

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Viele Industrien wurden von der Corona-Krise stark getroffen und kämpfen auch jetzt, ein Jahr später, noch mit ihren Folgen. Auch die Immobilienbranche geriet ins Wanken. Doch wie sieht die Situation jetzt aus? In einer aktuellen Studie haben wir das unter die Lupe genommen und untersucht, wie führende Immobilienentwickler derzeit in den Bereichen Preissetzung sowie digitalem Vertrieb aufgestellt sind und wie sich der Markt voraussichtlich weiterentwickeln wird.

Durch die Corona-Krise stand die Immobilienbranche vor einigen Hürden; finanzielle Unsicherheit bei potenziellen Käufern sowie auch eine geringere Nachfrage nach Wohnraum trübte die Stimmung der Branche kräftig ein. Doch unsere neue Immobilienstudie zeigt: Die Angst der Immobilienindustrie vor einer Rezession scheint unbegründet gewesen zu sein. Experten rechneten im April 2020 mit einem Einsturz der Immobilienpreise um bis zu 25 Prozent, jetzt zeigt sich, der Markt ist krisenresistenter als gedacht. Das Statistische Bundesamt gab im März 2021 bekannt, dass die Immobilienpreise im 4. Quartal 2020 um 8,1 Prozent höher waren, als noch im Vorjahr. Gefragt sind jetzt vor allem Eigenheime mit Balkon, Garten und einem Arbeitszimmer für das Homeoffice. Diese Nachfrage lässt die Immobilienpreise weiter in die Höhe schießen. Umso wichtiger ist es jetzt, dass der Markt in den Bereichen Preissetzungen und digitalem Vertrieb gut strukturiert aufgestellt ist.

Mehr Initiative bei der Preissetzung

In unserer Studie aus dem März 2021 befragten wir mehr als 60 Top-Entscheider aus der Immobilienentwicklung in Deutschland, Österreich und der Schweiz zur Preissetzung und Entwicklung des Marktes. Die Ergebnisse zeigen, dass nach Ansicht der Umfrageteilnehmer Vertriebs- und Finanzierungspartner in Zukunft weniger Einfluss auf die Preissetzung haben sollten, stattdessen wollen jetzt vor allem die Immobilienentwickler die Zügel in die Hand nehmen.

Wer sind die Akteure im Immobilienmarkt?

Welche Personen bestimmen den Preis von Objekteinheiten und was sind ihre Aufgaben? Zu unterscheiden sind hier vier Akteure:

  1. Immobilienentwickler – zuständig für das Gesamtkonzept, sucht das Grundstück aus, lässt das Objekt designen und trägt am Ende auch das Risiko. Muss mit seinen vorher definierten Zielpreisen die Entwicklungskosten abdecken.
  2. Vertriebspartner – oftmals auch Makler und hilft dabei die Wohneinheiten zu verkaufen. Bringt sich ggf. auch mit Erfahrungen ein, was Kunden aus seiner Sicht bereit sind für ein Objekt zu zahlen.
  3. Finanzierungspartner – ist häufig die Bank oder ein Investor und stellt Fremdkapital zur Verfügung. Hat vielfach ein Interesse daran, dass Projekte nicht zu knapp oder geschönt kalkuliert werden.
  4. Externer Berater – jedwede Art von Marktexperten. Neben Hilfe beim Projektmanagement können sie auch bei der Preissetzung mit Expertise zur Seite stehen.

Derzeit bestimmen zu 68 Prozent die Immobilienentwickler die Preise der Objekteinheiten, wobei die Befragten denken, dass diese Zahl noch auf 71 Prozent steigen wird. Der Einfluss von Vertriebspartnern (19 Prozent), externen Beratern (8 Prozent) und Finanzierungspartnern (5 Prozent) liegt weit darunter. Die Anteile der Vertriebs- und Finanzierungspartner werden für die Zukunft als rückläufig eingeschätzt. Bereits vor Ausbruch der Covid-19-Pandemie zeichnete sich eine Verschiebung der Verantwortungsbereiche innerhalb der Immobilienbranche ab und jetzt wird deutlich, dass Projektentwickler zukünftig wesentlich stärker die Initiative bei der Preissetzung ergreifen werden.

Aus der Studie geht hervor, dass zur Zeit ein Großteil der Befragten (44 Prozent) auf historische und Wettbewerbspreise als Informationsquelle für die Preissetzung zurückgreift. Auf ihre Intuition vertrauen immer noch 25 Prozent. In Zukunft will die Immobilienbranche jedoch vorrauschauender agieren, sich auf systematisches Pricing stützen und eine breitere Datenbasis für ihre Preis-Entscheidungen nutzen. Für 38 Prozent der Befragten sollen demnächst die Primärmarktforschung und weitere Marktdaten als Quelle zur Preissetzung im Fokus stehen. Zahlreiche Industrien haben dieses Verfahren bereits erfolgreich angewandt, doch in der Immobilienbranche herrscht hier noch Nachholbedarf.

Mit systematischen Methoden ans Ziel

Eine drängende Frage, die sich Immobilienentwickler bei der Preissetzung immer wieder stellen, ist, wie sie Angebotspreise während der Vermarktung anpassen können, falls sich ein Objekt schneller oder langsamer als geplant vermarktet. Eine bewährte Methode ist die reaktive Preisanpassung, die auch 66 Prozent bevorzugen. Hierbei hat der Immobilienentwickler einen Verkaufsplan, in dem er z. B. festlegt, bis Dezember 30 Prozent seiner Einheiten verkauft zu haben. Der tatsächliche Vertrieb und Verkauf kann jedoch schneller, oder aber auch wesentlich langsamer ablaufen. Eine reaktive Preisanpassung bedeutete in diesem Fall, dass der Entwickler spontan agiert und beispielsweise entscheidet, bei schnelleren Verkäufen die Preise zu erhöhen, bei langsameren sie zu senken. Bei dieser Methode arbeiten aber derzeit nur 15 Prozent der Befragten mit einer im Vorfeld klar definierten Systematik. Diese legt etwa fest, dass, wenn der Vertrieb z. B. für den Wohnungstyp X um zehn Prozent hinter dem festgelegten Plan liegt, der Preis folglich um Y Prozent gesenkt wird. Zukünftig wollen mehr Immobilienentwickler verstärkt systematisch bei der Vermarktung ihrer Objekte vorgehen.

Dank Digitalisierung zur virtuellen Wohnungsbesichtigung

Auch die Immobilienbranche muss im Zeitalter der Digitalisierung umdenken und sich anpassen, um neuen Anforderungen gerecht zu werden. Zukünftig wollen Immobilienentwickler eine Vielzahl an digitalen Elementen für den Vertrieb einsetzen, jedoch ist der aktuelle Entwicklungsstand noch breit gestreut. Eine interaktive Webpräsenz bieten bereits 80 Prozent an und eine virtuelle Wohnungsbesichtigung rund 57 Prozent. Weniger häufig werden Ausstattungskonfiguratoren (39 Prozent), Finanzierungsrechner (35 Prozent) oder eine interaktive App (24 Prozent) angeboten. Ein Fortschritt ist bereits jetzt erkennbar, dennoch bestehen in Sachen Umsetzung noch große Unterschiede innerhalb der Branche.

Fazit: Wohnungsmarkt der Zukunft

Trotz einiger Hürden hat die Immobilienbranche die Corona-Krise vergleichsweise unversehrt überstanden. Der Ansturm auf Immobilien ist ungebrochen. In Zukunft werden immer mehr Immobilienentwickler Einfluss auf die Preissetzung nehmen, um sicherzustellen, dass das Gesamtkonzept effizient strukturiert und profitabel ist. In Sachen Digitalisierung hat die Immobilienbranche noch einiges nachzuholen. Doch mithilfe zahlreicher Technologien können in Zukunft noch mehr Kunden erreicht werden.